今から始めるマンション経営のメリット、デメリット

豊かな老後を過ごすためにマンション経営が注目されています。
アベノミクスで不動産と株式の価格が上昇している今が参入するチャンスでもあります。
揚がりきる前にね。(・∀・)

マンション経営のメリット

1・わずかな自己資金でも投資できる
都心部の一等地の物件でも担保価値が高い為、わずかな自己資金で提携ローンを組む事ができる。
2・年金対策と不労所得
毎月の家賃収入は安定した収入源になります。公的年金の将来が不安定な時代に第2の収入源として家賃・不労所得になります。
3・節税対策(所得税・住民税)
建物の減価償却など実際には支出を伴わない書類上の経費を計上でき、給与所得と損益通算することで納めた税金の還付が受けられるケースがあります。
4・相続税対策
相続税対策の王道は不動産です。だから、多くの人がマンション経営に参入しています。
5・手間なし
マンション経営の業務の賃貸入居、物件管理、入居者の対応などを委託出来ます。
6・実物の資産作り
マンションは実物の資産として作ることが出来ます。金融商品とは違うポイントです。

7・生命保険かわり
ローンで購入するときは団体信用生命保険に加入します(多くの場合)。

万が一があったとき、ローンの残債は保険金で完済するので家族も安心ですし、マンションを資産として家賃収入を残せます。

マンション経営のQ&A

Q・マンション経営をするときに注意する事は?

A・もっとも注意する事は空室リスク。
財産を不動産に組み替えたときに、相続税評価額を低くする効果がありますがリスクもあります。

空室リスクです。

家賃は入居者がいてはじめて入ってきます。空室では家賃収入が見込めません。
何か月も借り手が居ないとローン返済や管理費が持ち出しになってしまいますので、空室リスクを回避するためには、その地域の賃貸需要を把握しておく必要があります。

地方では人口の減少が将来的に懸念されますが、東京は人口が流入しており、賃貸ニーズがある単身世帯が増えています。

Q・相続税が増税されます。

A・非課税枠が4割減になり、課税対象が増えます。
相続財産から非課税枠の基礎控除を引きますが、その額が2015年1月から縮小されました。

例を上げると

相続人が3人だと以前は基礎控除が8000万円でしたが、今は4800万円で相続財産がこの金額を超えると課税対象となります。

基礎控除は法定相続人の数で決まっていて、以前は『5000万円+(1000万円×法定相続人)』で計算しましたが、今は『3000万円+(600万×法定相続人の数)』と4割減りました。

税金対策がより必要になっているのです。

Q・相続対策としてできること

A・相続財産を減らす事です。

相続税は相続する保有資産の種類によって違います。1億円資産があったとしてもキャッシュと不動産では税金が違います。
土地の相続税評価額は、時価よりも低い路線価格を使用して計算します。よって、キャッシュより相続税評価額は低くなります。
賃貸用に利用している土地があれば相続税評価額はさらにさがります。

土地にアパートを建てて貸している場合は、土地は『貸家建付土地』として建物を第三者に貸しているので、所有者が土地を自由に利用する事が出来ないから、その分評価がさがります。
その一方で、建物は固定資産税評価額で計算します。賃貸の建物は借りている人の借家権を差し引く事ができます。借家は3割引くことが一般的なので、固定資産税×7割での計算になります。

評価減を相続対策に使います。

Q・相続対策でマンションを買うならどれ?

A・立地が重要です。
マンションを投資物件として購入する場合は立地が最重要です。

空室リスクを抑える事が出来るからです。

基本的には都心に近くて利便性の高い場所がオススメです。駅近物件なら各駅停車のみが停まる駅より急行も停まる駅の方がオススメです。
ファミリー向けの物件なら駅前よりも商店街やショッピングセンターに近い物件の方が好まれます。
なにより立地のいい物件は家賃価格が値崩れしないから、売却を考える時にも有利に働きます。

また街がもつ『街のイメージ』も大切です。